以案说法 | 已购房屋被原出卖人的债权人查封，如何救济？

白头翁

以案说法 | 已购房屋被原出卖人的债权人查封，如何救济？
01基本案情2012年1月17日，姜某与中然公司签订《商品房买卖合同》。姜某于2011年3月10日向中然公司支付购房款540463元，中然公司为其开具收据。2014年1月7日，中然公司向姜士波发出《进户通知单》，姜士波办理入住手续。现姜士波占有案涉房屋。2015年12月25日，因另案长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷一案中，长富基金申请查封了中然公司的房产，其中包括姜某未过户的房屋。姜某于是以案外人身份提出执行异议。
02以案释法 本案的争议焦点是姜某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利？ 首先，案涉《商品房买卖合同》系姜某与中然公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，中然公司虽然在该合同签订后才取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》，但根据《商品房买卖合同解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定案涉《商品房买卖合同》有效。其次，姜某已按照《商品房买卖合同》约定，向中然公司交付全部案涉房屋购房款，又在查封前实际占有案涉房屋，未办理所有权变更登记亦非姜某原因所致，根据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定姜某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。
最后，至于长富基金主张其对案涉房屋享有的抵押权优先于姜某对案涉房屋享有的民事权益的问题，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的建筑工程价款优先权优先于抵押权和其他债权、建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分房款的购房人的原则，应认定姜某作为无过错不动产买受人，其享有的民事权益优先于长富基金享有的抵押权，故对长富基金的该项主张，不予支持。
03总结购买房屋等不动产后因没有办理过户手续，导致房屋被查封的情况常有，购房者在购买房屋前应当查明房屋的权属状态，签订合法有效的书面买卖合同，明知房屋已被抵押或被查封后仍购买的，法律不予保护。