房地产市场取消预售，75%以上房企将会倒闭

兴化三水园论坛

近日，海南省出台了楼市新规，规定新出让土地建设的商品住房，全部实行现房销售制度。刘全认为，这意味着海南省将全面禁止期房销售，以前房地产商买一块土地就可以卖房的时代已终结。新规指出现房销售的房屋必须通过竣工验收后才能卖给购房者，此举从源头上彻底消除了烂尾楼盘的风险隐患。房地产市场取消预售，75%以上房企将会倒闭。2020年，房地产商的好日子已经过去了。房地产行业政策管制逐渐严格，房地产商开发成本也会大幅增加，最后都是由购房者买单。

央行决定，2020年1月6日，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。央行全面降准，释放长期资金约8000多亿元。刘全认为，房地产行业属于资金敏感型产业。此次央行降准房地产行业也会成为间接受益者。央行半年内准备金两次降准，并不意味着对地产开发商信贷控制的解禁。但市场流动性预期会有所好转，也不排除部分刚需和投资炒房者入市的可能，至少在成交量方面有利于缓解房企的资金链压力。

统计调查数据显示，2020年第一季度房企境外到期债偿还金额110.8亿美元，占本年全年33%，当前已经融资57亿元。刘全认为，国内房企频繁进行海外融资，“借新还旧”的背后，也面临着较高的偿债风险。全国房价高企，房地产商高杠杆、高负债投资比较普遍，同时存在较高的债务风险。房地产商是房地产行业的核心参与者，房企和地方的经济利益深度捆绑。房地产商资金压力已不堪重负，所以各地积极出台救市政策也在预料之中。

刘全认为，房地产行业作为社会重要民生产业，不应该利用房地产行业谋取利益，更不能利用政策刺激房地产行业发展。否则，房地产泡沫只会越来越大。房地产行业高速增长的时代已过去，未来城市发展将进入城市群和大都市圈时代。全国大量农村人口迁居城市生活，已成为大势所趋，推动房地产市场潜在需求量巨大。房地产市场已处于降温通道，如果没有重大政策变化和突发事件影响，房价不可能会出现大幅震荡。

作者：刘全

创作：2020.3.15