兴化房价神经病

东园居士

    兴化房价，饱受诟病。
    我的看法，就三个字：神经病。
    动辄上万的房价，是体现了兴化市的真实收入水平和消费水平吗？
    一切助推高房价的行为，不管是官方还是民间的行为，都是在严重糟蹋兴化人文精神，都是在严重败坏兴化文化底蕴。
    归纳起来就两个字：缺德！

    十七、八年前，南通一位女士，拆迁事宜完毕，手头有钱了，嚷嚷着要到海南买套房，说谁谁谁都去买房了，不但保值增值，还能出租赚钱。
    我苦口婆心，反复制止了她的冲动：“当大家都认准了买房能赚钱的时候，就是上层阶级收割韭菜的时机。”
    五、六年前，无锡一位女士，眼看着即将可以解决拆迁遗留问题，钱还没到手，就嚷嚷着要买房，不但要买商品房，而且还要买闹市区的门面房，被我断然喝止，彻底打消了她这个念想——虽然后来一夜暴富，却至今也不提买房的事了。
    也就在那段时间，有个朋友，拿出一辈子的全部积蓄买房，还特意带我去参观了刚刚装修好了的新购商品房。
    我问他：“现在这么高的房价，你就一点儿都不担心房价崩盘吗？”
    友哈哈大笑：“你这是杞人忧天。我研究过，房价跟银行挂钩，跟政府挂钩，他们都是深度捆绑的利益共同体，别说崩盘了，他们能够准许房价下跌吗？房价一定还要继续涨，永远涨，除非共产党倒台。”
    我一声长叹！

    兴化真实的人均收入是多少？真实的消费水平是咋样？
    或者，兴化还是当年的模样，水质好，环境好，饮食安全，适宜康养？
    房价这么高，用一句网络流行语：“你心里就没个逼数吗？”
    即使突然爆发战争了，也不可能再现当年韩德勤把江苏省政府搬到兴化来的场景——兴化公路交通网四通八达，早已不是无舟不楫的天然避祸之地了。
    那么，兴化凭什么房价如此高企？
    这样的高房价，是如何严重削弱了兴化社会经济的发展活力？难道看不到吗？
    这不是疯狂变态的神经病，是什么？

    刚刚看到一篇关于房价的文章，虽然受限于言论空间的管制，不得不说一些车轱辘的鬼话，但还是不失为一篇警世力作。
    故，将该文完整复制下来，在下面的跟帖里发布，供诸君读之，思之。
    我佛慈悲。
    阿弥陀佛——
   

东园居士

政策大转向，中央不再'救市'，而是'救结构'：中国楼市上演'K型分化'，你的房子还在'升值通道'吗？

原创

2025年11月10日 08:18
广东

一、现象：当"41.9%"成为楼市新代号
2025年11月3日，彭博社一则简短报道震动了全球金融市场：10月，中国百强房企新房销售额仅为2530亿元，同比暴跌41.9%。
这一数字不仅终结了9月短暂的企稳迹象，更将中国房地产市场推入一个前所未有的尴尬境地，连续48个月的销售下滑，创下了自1998年房改以来的最长下行周期。

但令人困惑的是，就在同一时间，深圳新房成交同比暴涨158.9%，二手房交易量飙升103.7%；北京五环外看房量环比激增40%，上海外环外区域成交活跃度显著提升。这种冰火两重天的市场表现，让传统房地产分析框架彻底失效。

"这不再是简单的周期性调整，而是中国房地产市场的结构性重塑。"摩根士丹利亚洲区首席经济学家乔纳森·安德森在最新报告中如此断言。
当笔者与这位曾在美联储任职12年的资深经济学家视频连线时，他指着屏幕上的数据图表，眼神中透露出罕见的凝重："中国楼市正在经历从'普涨普跌'到'K型分化'的历史性转变，这种分化不是暂时的，而是永久性的。"

数据不会说谎。根据中指研究院最新统计，100个监测城市中，25个城市新房价格上扬，56个城市下跌。上海外环外区域价格环比上涨0.87%，北京五环外上涨0.44%，而苏州、东莞等城市却分别下跌2.18%和1.90%。
更令人震惊的是，部分三四线城市已出现"零成交"现象，二手房平均成交周期延长至138天。

当所有人的房子都在贬值，只有少数人的房子在升值，这不是市场失灵，而是市场终于开始正常运转。

二、解构：K型分化的三大驱动逻辑

1. 人口流动：城市竞争的终极裁判

"人口决定房价，这是铁律。"哈佛大学城市经济学教授爱德华·格莱泽在《城市的胜利》中如是说。2025年，中国城镇化率已达66%，新增住房需求自然回落，但人口流动格局却发生了根本性变化。

国家统计局最新数据显示，2025年前三季度，长三角、珠三角、成渝双城经济圈三大都市圈净流入人口占全国新增流动人口的68%。
深圳通过"孔雀计划"3.0版，前三季度引进高层次人才12.7万人，同比增长35%；而东北某资源型城市同期人口净流出达8.3万人，创历史新高。

这种人口流动格局直接反映在房地产市场上。北京、上海等一线城市二手房成交套数已超过新房两倍，表明市场正从"建房子"转向"运营房子"。而三四线城市却面临"房子比人多"的尴尬局面，某中部三线城市统计局数据显示，该市住房存量已能满足120%的常住人口需求，但仍有大量在建项目等待入市。

"当一个城市的人口开始净流出，房价下跌不是周期问题，而是结构性问题。"清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长刘春雨教授向笔者坦言，"我们测算，人口净流出城市房价可能还需要再跌30%才能达到新的平衡点。"

2. 政策转向：从"大水漫灌"到"精准滴灌"

2025年10月，中央政策风向发生根本性转变。党的二十届四中全会将房地产相关表述置于"加大保障和改善民生力度"板块，明确提出"推动房地产高质量发展"，这是首次将其系统性纳入"保障和改善民生"与"共同富裕"框架。

更值得关注的是"四个取消、四个降低、两个增加"政策组合拳的全面落地：

四个取消：取消限购、限售、限价、普通与非普通住宅标准
四个降低：降低首付比例、存量房贷利率、交易税费、购房门槛
两个增加：增加保障性住房供给、增加"好房子"建设

但这些政策的实施并非"一刀切"。北京实施"梯度松绑"，五环外非京籍购房限制全面放开；上海外环外将非沪籍社保要求从3年降至1年；深圳在8个非核心区允许无社保非深籍居民购房2套。这种"分区域差异化松绑"模式，恰恰反映了政策制定者对市场分化的深刻认知。

"中央不再追求'救市'，而是追求'救结构'。"中房研协会长陈淮在内部研讨会上的发言被笔者获取，"过去4年，84个省市出台了556项政策，但市场预期依然未能完全扭转，说明简单刺激已失效。现在要的是精准施策，让市场回归真实需求。"

当政策不再追求"人人有房住"，而是"人人有好房住"，房地产就真正回归了居住属性。

3. 产品革命："好房子"成为市场新分水岭

2025年10月1日，国家标准《住宅项目规范》正式施行，对住宅建筑高度、层高、配套设施等提出更高要求。与此同时，住建部大力推广"好房子"建设，要求新建住宅必须符合安全、舒适、绿色、智慧的标准。

市场反应迅速而直接。中指研究院数据显示，10月1日至8日，北京、深圳、上海的新房日均成交同比分别增长52%、22%和3%，主要原因是近期供应的"好房子"产品成为一线城市房地产热销的主力军。北京市9月五个新开楼盘中，符合"好房子"标准的北京建工·嘉棠澐玺和龙湖·宸翰开盘当日去化率均超过75%，在新开楼盘中表现优异。

"消费者不再为'有房住'买单，而是为'住得好'付费。"万科集团董事会主席郁亮在10月业绩说明会上表示，"符合'好房子'标准的产品溢价能力较传统项目高出15%-20%，这将成为未来市场的主流。"

这种产品分化直接导致了房价的K型走势。一线及强二线城市中，符合"好房子"标准的项目价格坚挺甚至上涨，而不符合标准的项目则面临大幅降价压力。三四线城市中，即使降价也难以吸引购房者，因为产品本身已无法满足现代居住需求。

三、风险：裸泳者的末日狂欢

1. 开发商生死线：现金流断裂倒计时

2025年第三季度，房地产行业融资环境依然严峻。9月境内债券融资金额环比微增，净融资规模仍呈净流出态势，除了新城控股等极少数民企以及绿城集团外，其他发行主体均为央国企。自10月20日至11月末，房地产企业境内债整体到期规模达390.34亿元，偿债压力巨大。

"我们测算，约有30%的中小房企将在未来6个月内面临现金流断裂风险。"中诚信国际房地产行业首席分析师李莉向笔者透露，"这些企业主要集中在三四线城市，土地储备质量差，产品竞争力弱，融资渠道狭窄。"

更危险的是，这些房企的项目大多位于人口净流出区域，即使降价也难以去化。某中部省份住建部门内部数据显示，该省某三线城市库存去化周期已达52个月，远超国际公认的18个月警戒线。

2. 地方政府困局：土地财政的黄昏

2025年1-9月，全国土地成交建筑面积同比止跌，但平均溢价率下滑至3.2%，为年内新低。部分三四线城市甚至出现土地流拍现象，土地财政收入大幅下滑。

"我们县今年土地出让收入比预算少了40%，但民生支出一分不能少。"一位不愿透露姓名的县级财政局局长向笔者坦言，"现在只能靠压缩一般性支出，但已经到了极限。"

更令人担忧的是，部分地方政府开始违规操作。有媒体报道，某西部省份通过设立"土地收储基金"，变相为房企提供融资，这可能导致新的金融风险。财政部最新通报显示，已有7个省份因违规举债被约谈。

3. 居民财富缩水：中产阶级的集体焦虑

2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格已无环比上涨城市，全部下行。对于将60%以上财富配置在房产上的中国中产阶级而言，这无异于一场财富浩劫。

"我去年在苏州买的房子，现在价格比买入时跌了25%，但房贷一分不少。"一位35岁的IT工程师向笔者诉苦，"更可怕的是，听说公司可能裁员，如果失业，房子可能被银行收回。"

这种焦虑感正在蔓延。央行最新调查显示，居民购房意愿指数降至历史最低点，而储蓄意愿则创历史新高。这种"预防性储蓄"行为进一步抑制了消费，形成恶性循环。

四、政策：风险防范而非刺激救市

1. 中央定调：高质量发展取代规模扩张

党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，为未来五年房地产发展指明了方向：清理住房消费不合理限制性措施；加快构建房地产发展新模式；优化保障性住房供给；因城施策增加改善性住房供给；建设安全舒适绿色智慧的"好房子"；建立房屋全生命周期安全管理制度。

这一系列政策导向清晰表明，中央不再追求房地产规模扩张，而是转向高质量发展。正如住建部部长倪虹所言："推进现房销售制，实现'所见即所得'，这是对购房者权益的最大保障。"

2. 地方实践：因城施策的精细化探索

2025年10月，各地根据自身情况出台差异化政策：

厦门：租房也可落户，推动"租购同权"落地
洛阳：鼓励地方国企收购存量商品房用作保障性住房
成都：发布住宅新规，打造亲近自然的居住空间
绍兴：公积金新政升级，最高可贷130万
重庆：通过发行地方政府专项债券，支持城市更新项目

这些政策虽小，却精准针对当地市场痛点。例如，洛阳的收购存量房政策，既解决了房企去库存难题，又增加了保障性住房供给，实现"一箭双雕"。

3. 金融支持：从"救项目"到"救优质资产"

2025年10月，4万亿"白名单"信贷已审批2.23万亿，但资金流向明显集中于优质项目。与以往"大水漫灌"不同，这次金融支持更注重"精准滴灌"——优先支持符合"好房子"标准的项目、位于人口流入区域的项目、财务状况健康的房企项目。

"我们不再'救市'，而是'救结构'。"一位接近央行的内部人士向笔者透露，"资金会流向真正有市场需求的项目，而不是'僵尸项目'。"

五、未来：行业重构与投资新逻辑

1. 市场预测：短期承压，长期分化

中诚信国际预测，2025年四季度重点城市成交面积或环比增15%-20%，但整体市场仍将承压。行业企稳前，新房销售面积可能再下滑15%，按成交金额计算，2026年交易量可能萎缩7%-10%。

但这种下滑不是均匀分布的。一线及强二线城市核心区，尤其是符合"好房子"标准的项目，将率先企稳甚至反弹；而三四线城市，特别是人口净流出区域，可能需要2-3年才能达到新的平衡。

"2027年可能是行业触底之年。"高盛亚洲房地产研究主管大卫·墨菲预测，"但触底不等于反弹，而是进入一个更平稳、更理性的新阶段。"

2. 投资新逻辑：从"地段为王"到"品质为王"

传统房地产投资"地段为王"的逻辑正在被改写。2025年市场数据表明，同一地段内，符合"好房子"标准的项目价格比普通项目高出15%-20%，且抗跌性更强。

"未来5年，'品质溢价'将取代'地段溢价'成为主导因素。"仲量联行大中华区研究部总监黄建业指出，"安全、舒适、绿色、智慧的住宅，无论位于城市哪个区域，都将获得市场认可。"

这一趋势在商业地产领域更为明显。混合用途开发（MUD）模式兴起，写字楼底层融入网红书店、艺术展览空间等复合业态，有效提升资产回报率。某头部房企打造的"智慧社区"样板间内，人脸识别门禁、AI管家服务机器人、屋顶光伏发电系统等科技元素一应俱全，这类产品溢价能力较传统项目高出15%-20%。

3. 行业重构：从"高周转"到"精细化运营"

经历了"三道红线"政策的持续高压测试，房企融资结构发生根本性转变。2025年上半年房地产企业境内发债规模同比下降28%，海外债发行几乎停滞，取而代之的是REITs、供应链ABS等创新融资工具的快速发展。

某标杆企业的财务报表显示，其平均融资成本从峰值时的12%降至当前的6.5%，主要得益于经营性现金流占比提升至80%以上。这种去杠杆化进程虽然短期带来阵痛，但也迫使企业回归精细化运营本质。

"未来房企的核心竞争力不再是拿地能力，而是产品力和运营能力。"融创中国董事会主席孙宏斌在内部会议上表示，"谁能提供更好的居住体验，谁就能赢得市场。"

六、启示：在变局中寻找确定性

1. 对购房者的建议：回归居住本质

对于普通购房者而言，当前市场既是挑战也是机遇。一方面，房价调整带来更低的入市门槛；另一方面，产品分化要求更高的选择能力。

"买房不是为了投资，而是为了居住。"哈佛大学城市规划教授苏珊·范·德·韦格在《住房经济学》中写道，"当市场回归理性，购房者应该更关注房屋本身的居住价值，而非投机价值。"

具体建议：
- 优先选择符合"好房子"标准的项目
- 关注人口流入区域，特别是产业基础扎实的城市
- 量力而行，避免过度杠杆
- 重视物业服务和社区环境，这将直接影响长期居住体验

2. 对投资者的建议：拥抱K型分化

对于房地产投资者而言，"普涨普跌"的时代已经结束，必须适应K型分化的市场现实。

"在K型市场中，正确的选择比努力更重要。"桥水基金创始人瑞·达利欧在最新著作《经济机器如何运转》中指出，"当市场出现结构性分化，投资者应该将更多精力放在识别优质资产上，而非预测整体市场走势。"

具体建议：
- 关注一线城市外环区域和强二线城市核心区域
- 优先投资符合"好房子"标准的项目
- 考虑REITs等新型投资工具，分散风险
- 长期持有，避免短期投机

3. 对政策制定者的建议：构建长效机制

房地产市场的长期健康发展，需要构建更加完善的长效机制。

"短期救市不如长期建制。"诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨在《不平等的代价》中强调，"住房问题不仅是经济问题，更是社会问题，需要系统性解决方案。"

具体建议：
- 加快构建租购并举的住房制度
- 完善房地产税收体系，包括房产税、土地增值税等
- 优化土地供应机制，建立"人地挂钩"制度
- 加强市场监管，保护消费者权益

七、从"有房住"到"住好房"的历史跨越

2025年的中国房地产市场，正在经历一场深刻的变革。从"有没有房"的总量问题，转向"住房质量"的结构性问题；从追求规模扩张，转向追求高质量发展；从"普涨普跌"的周期性波动，转向"K型分化"的结构性重塑。

这场变革虽然带来短期阵痛，但却是行业健康发展的必经之路。正如住建部在《关于推动房地产高质量发展的指导意见》中所言："房地产发展新模式不是权宜之计，而是长期战略；不是简单调整，而是系统重构。"

当楼市不再制造亿万富翁，才真正回归了居住的本质。

对于普通民众而言，这意味着更安全、更舒适、更绿色、更智慧的居住环境；对于行业而言，这意味着更健康、更可持续、更高质量的发展路径；对于整个社会而言，这意味着住房问题从经济问题回归民生问题，从财富载体回归居住属性。

2025年10月的销售数据或许依然疲软，但透过数据看本质，中国房地产市场正在经历一场静悄悄的革命。这场革命不会一夜完成，也不会一帆风顺，但方向已经明确，路径已经清晰。

当"好房子"成为市场主流，当"住好房"成为全民共识，中国房地产市场才能真正实现从"高速增长"到"高质量发展"的历史跨越。这不仅是行业的转型，更是时代的进步。

在这个转型过程中，有人会掉队，有人会崛起；有人会失去财富，有人会获得更好的居住体验。但无论如何，这都是中国房地产市场走向成熟的必经之路。

正如一位资深地产从业者在朋友圈所写："我们曾经以为楼市会永远上涨，后来发现它会下跌；我们曾经以为政策会永远救市，后来发现它会转型；我们曾经以为房子会永远保值，后来发现只有'好房子'才会。这就是市场，残酷而真实，但最终会奖励理性与价值。"

2025年的中国房地产市场，正在书写新的历史。而历史，从来不会辜负那些看清趋势、拥抱变化的人。

东园居士

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浮生若梦

朋友好奇，为什么兴化房价，比苏南某些地方都高，我分析了几点原因：1，人口流出，没有成交量，低价高价都卖不出去，不如挂个高价，万一遇到一个大脑袋呢。2，哪怕房主要降价，中介朋友也会给他挂高价，他们要来房子底价，然后提高几十万挂出去，万一有大脑袋接盘，中介朋友开张吃三年。3，房主不差钱，房子挂出来试试水，有无大脑袋接盘。4，房主主动降价急售的，又不肯中介朋友挂高价，这种房源，会被中介朋友减少推荐，甚至雪藏，以便他们利益最大化。

直言不讳

这不是一个神经病的功劳，这是一群神经病推波助澜后的结果。。。

山石

偶想问一下，你乍这么多女友，还多金的那种，哈哈哈

东园居士

浮生若梦 发表于 2025-11-10 13:55
朋友好奇，为什么兴化房价，比苏南某些地方都高，我分析了几点原因：1，人口流出，没有成交量，低价高价都 ...

分析到位，中肯！

东园居士

直言不讳 发表于 2025-11-10 14:06
这不是一个神经病的功劳，这是一群神经病推波助澜后的结果。。。

同感！

东园居士

山石 发表于 2025-11-11 08:18
偶想问一下，你乍这么多女友，还多金的那种，哈哈哈

佛曰：“不可说，不可说，一说便是错。”

阿弥陀佛——

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独来读网

民间能影响房价的势力微乎其微。

东园居士

独来读网 发表于 2025-11-12 09:44
民间能影响房价的势力微乎其微。

从众心理的行为模式，狠狠助推了房价。

东园居士